Droit de préemption des communes (DPU)

Salut,

Risque rare mais réel, vous voulez vendre votre maison jusque là rien de plus banal ,et à votre grand étonnement le notaire vous explique qu'il va falloir patienter quelques temps ,deux mois en fait ...

Stupéfait, vous demandez "poliment" au notaire les raisons d'une telle attente surtout que vous avez déjà un acheteur ...

Sa réponse tombe comme un couperet.

- "Votre bien se trouve dans le périmètre d’une zone de préemption, il faut fournir au titulaire de ce droit, une Déclaration d’Intention d’Aliéner, plus communément appelée « DIA ».
Dès réception, le titulaire du droit dispose du délai de 2 mois pour informer s’il compte préempter ou non, l’absence de réponse au-delà de ce délai vaut renonciation....
L’omission de la DIA peut entraîner la nullité de la vente et ce pendant 5 ans à compter de la signature..."

..Et vous voilà parti pour quelques nuits d'insomnie..



Alors c'est quoi ce Droit de Préemption Urbain ?

C'est la puissance publique, principalement la commune (et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents auxquels les communes ont transféré ce droit) qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur et exerce ce droit sur tout ou partie de son territoire.


Quels sont les biens préemptables?

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers, etc.
Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption « renforcé » par délibération motivée du conseil municipal.

Quelles sont les zones concernées?

Zones urbaines (U) ou à urbaniser (NA ou AU) : sur tout ou partie de leur territoire couvert par un POS, PLU ou Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV) rendu public ou approuvé, ainsi que dans les périmètres délimités par une carte communale approuvée,

La préemption ne peut être opérée qu’en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement.

Alors quels sont les droits du propriétaire?

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente.
Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé.

Trois cas de figure :

- Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
- En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre.
- La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.

Comment se déroule la procédure de préemption?

Concernant la Procédure de préemption,je vous invite à la lire sur le site qui m'a servi de source.
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-acheter-logement/a100-quand-la-mairie-preempte.php3

Schéma descriptif du processus de mise en œuvre lors de l’application d’un Droit de préemption urbain



Enfin pour finir .

Le droit de rétrocession

" On l'a vu : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune.
Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble.
Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts....."
Lire la suite ..
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-acheter-logement/a100-quand-la-mairie-preempte.php3

Concernant les autres droits de préemption ,
Droit de Préemption dans les Zones d’Aménagement Différé (ZAD)
Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS)
Droit de Préemption des SAFER
Droit de Préemption Commercial,
et la Hiérarchie des droits de préemption et conflits
http://www.preventimmo.fr/urba/droit-de-preemption/#comment-savoir-si-votre-bien-se-situe-dans-un-perimetre-de-droit-de-preemption

en matière immobilière, le droit de préemption s'applique à tous les biens, et il s'applique, dans l'ordre, à l'état (donc le préfet du département), puis à la région, puis au département, et enfin à la commune. En clair, quand vous achetez (ou vendez), le notaire du vendeur informe ces différents services de la vente et de son prix. Sans réponse dans les 2 mois, la vente à lieu.

J'ai été "victime" de préemption par la commune lors d'un achat de terrain : j'avais eu la mauvaise idée, avant de signer le compromis de vente, de dire à voisin que je comptais interdire tout passage sur ma future parcelle (qui faisait environ 6,5 ha, attenants à ma propriété de l'époque). La mairie a dégainé un pseudo projet de chemin de randonnée balisé avec aire de pique nique, déclaration d'utilité publique et tout le bazar, et elle a préempté. 15 ans après, le terrain est dans le même état, rien n'a été fait, mais tout le monde peut continuer à y passer librement...

Tu parles par chez moi ce n'est pas passé loin, heureusement le PLU n'était pas encore voté, mais ça a failli saboter la vente...vu que la mairie n'avait renseigné que les acheteurs de cette éventualité

grosminet a écrit:j'avais eu la mauvaise idée, avant de signer le compromis de vente, de
dire à voisin que je comptais interdire tout passage sur ma future
parcelle

Des fois à la campagne, il vaut mieux taire tout projet perso concernant le foncier...

Intéressante la procédure, merci.

en fait les communes exercent rarement leur droit de préemption , surtout en ce moment d'ailleurs , car il faut de la thune ....

et oui , castor , faut mieux se la coincer sur tes projets d'avenir = profil bas

Cela dit si la commune exerce son droit de préemption , on peut toujours décider de ne pas vendre .. mais bon ça fait pas avancer le schmilblic .

un autre droit de préemption , qui par contre m'a fait perdre un zoli terrain de 5000 m2 (agricole) c'est la SAFER qui elle par contre préempte à tout va ...Dans ce cas le droit rural s'applique et si le terrain change de zone dans les 9 ans y'a un droit de véto de l'acheteur primaire .

Le risque principal c'est lors d'une vente où le dessous de table est important . Par exemple, je vends ma maison à 300 K€ , mais avec l'acheteur j'ai organisé un dessous de table à 100 k€ afin de ne pas payer de plus values ... La commune peut envisager de préempter , mais seulement à 300K€ ! Et paf, ça bloque la vente !! Et difficile de représenter un autre dossier 2 mois plus tard à 400K€ !!

Ca sent le vécu

serilynpayne a écrit:en fait les communes exercent rarement leur droit de préemption , surtout en ce moment d'ailleurs , car il faut de la thune ....

Sans doute,

Il y a aussi des communes, comme la mienne qui oscille entre 1400 et 1800 habitants ,qui est située à dix minutes d'une grande ville régionale et qui vient de préempter pour créer un nouveau programme d'urbanisation...qui fait suite à deux autres confier à un grand groupe national livrables ceux -là fin 2013.(le premier comporte une quinzaine de maisons individuelles proposées en PSLA (location/accession) et le second une résidence de dix appartements.

J'ai remarqué aussi la réduction importante de la surface des parcelles (enfin pour mon coin) 300à 500m² maxi et les maisons qui ne sont plus forcément des 4 faces mais des 2 faces avec les garages accolés), T4 de 90m² habitables à partir de 170000€ et sous-sols interdits..

ça vient des modifications des schémas départementaux qui imposent les densifications de village (les SCOT) , qui permettent d'amortir les infrastructures (assainissement , fibre optique ...) et par là même d'éviter la construction de maisons "de riches" sur des parcelles de 5000 m2 à 500 m du village .
Du coup chez nous fallait 700m2 por construire au POS et 500 m2 au PLU . Ce qui perso m'a avantagé car j'avais justement un terrain de 600 m2 dans un bled du coin Plus value 100% (impôts adéquats )

Ok merci pour l'info

Salut,

Propriétaires,que faire si la mairie préempte votre logement ?

La Mairie de Paris compte multiplier les préemptions d'appartements  dans les années à venir.
L'occasion de revenir sur les règles de ce dispositif et les (rares) recours possibles pour les propriétaires.

Rappelons tout d'abord qu'une préemption ne peut intervenir que lors d'une vente.
Si le bien n'était pas sur le marché, on rentrerait alors dans le cadre d'une expropriation.
Il faut de plus que le logement soit situé dans une zone couverte par un droit de préemption.
Celui-ci peut couvrir des terrains, des maisons individuelles, des immeubles ou encore des appartements.
Pour savoir si vous êtes dans ce cas, il suffit de vous adresser à votre mairie et de demander un certificat d'urbanisme.[..]

[...]L'autre option est de faire appel au juge d'expropriation, qui sera chargé de déterminer un tarif en se basant sur les transactions de biens équivalents dans le secteur.
 Dans tous les cas, les deux parties (vendeur et commune) sont libres de refuser ce prix.
On en revient alors au dilemme précédent, avec seulement possibilités : accepter l'offre bradée de la commune ou conserver son logement…

A Paris , se sont pas trop embêtés lors de la présence du préfet Haussmann !!